Maître Camps - Avocat à Nice

Droit commercial

14.09.2021

Afin de mener à bien ses activités, tout professionnel se voit dans l’obligation de respecter certaines règles.

D’une part, il se doit d’une part de prendre en compte le règlement général sur la protection des données personnelles (RGPD) imposé par le droit européen.

D’autre part, il doit également prendre en compte le droit interne. À ce titre, le droit français a récemment été marqué par une réforme qui a impliqué une modification de la loi « Informatique et Libertés ».

La Commission nationale de l’information et des libertés a adopté un projet de référentiel relatifs aux traitements de données à caractère personnel mise en œuvre dans le cadre de gestion locative. Ce projet a ensuite été adopté par une délibération de la CNIL puis publiée au JO.

Ce référentiel n’a certes aucune valeur juridique mais il n’en demeure pas moins qu’il est fortement recommandé à tout agent immobilier ou administrateur de biens de le prendre en compte.

Afin d’être autorisé à ne pas tenir compte de ce référentiel, le professionnel devra être en mesure de justifier la nécessité de s’en écarter.

  • Quelles sont les personnes concernées par le référentiel CNIL ?

D’après la législation, le référentiel s’applique aux personnes physique ou morale qui, à titre professionnel, mettent en location un local à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation. Néanmoins, ce référentiel ne s’applique que dans les situations où le local constitue la résidence principale du locataire.

  • Quels sont les traitements concernés par le référentiel CNIL ?

Le référentiel s’applique dès lors qu’il est question de traitements automatisés ou non automatisés de données à caractère personnel en gestion locative.


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Droit commercial

14.09.2021

Afin de mener à bien ses activités, tout professionnel se voit dans l’obligation de respecter certaines règles.

D’une part, il se doit d’une part de prendre en compte le règlement général sur la protection des données personnelles (RGPD) imposé par le droit européen.

D’autre part, il doit également prendre en compte le droit interne. À ce titre, le droit français a récemment été marqué par une réforme qui a impliqué une modification de la loi « Informatique et Libertés ».

La Commission nationale de l’information et des libertés a adopté un projet de référentiel relatifs aux traitements de données à caractère personnel mise en œuvre dans le cadre de gestion locative. Ce projet a ensuite été adopté par une délibération de la CNIL puis publiée au JO.

Ce référentiel n’a certes aucune valeur juridique mais il n’en demeure pas moins qu’il est fortement recommandé à tout agent immobilier ou administrateur de biens de le prendre en compte.

Afin d’être autorisé à ne pas tenir compte de ce référentiel, le professionnel devra être en mesure de justifier la nécessité de s’en écarter.

  • Quelles sont les personnes concernées par le référentiel CNIL ?

D’après la législation, le référentiel s’applique aux personnes physique ou morale qui, à titre professionnel, mettent en location un local à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation. Néanmoins, ce référentiel ne s’applique que dans les situations où le local constitue la résidence principale du locataire.

  • Quels sont les traitements concernés par le référentiel CNIL ?

Le référentiel s’applique dès lors qu’il est question de traitements automatisés ou non automatisés de données à caractère personnel en gestion locative.


Maître Camps - Avocat à Nice

Droit immobilier

30.08.2021

La loi de finances pour 2021 (LF 2021) apporte diverses modifications en ce qui concerne les règles applicables à la taxation des plus-values accomplies lors de certaines opérations immobilières.

Ces mesures fiscales favorables diffèrent selon le type de plus-values.

  • Qu’en est-il de l’immobilier résidentiel ?

L’exonération des impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux au titre de la plus-value réalisée lors de la cession d’un droit de surélévation d’un immeuble est prolongée jusqu’au 31 décembre 2022.

Pour ce faire, le cessionnaire doit s’engager à réaliser exclusivement des logements dans un délai de quatre ans.

La loi de finance pour 2021 est venue apporter des modifications au dispositif d’exonération des impôts sur le revenu et de prélèvements au titre de la plus-value réalisée lors de la vente d’un immeuble au profit de certains opérateurs. Désormais, cette exonération s’applique pour une vente réalisée depuis le 1er janvier 2021 ou réalisée d’ici le 31 décembre 2022 à condition qu’un avant-contrat ait été signé avant le 31 décembre 2020.

Lors d’une vente réalisée dans le cadre d’une Grande opération d’urbanisme (GOU) ou d’une Opération de revitalisation de territoire (ORT), le vendeur peut bénéficier d’un abattement de 70% en ce qui concerne l’impôt sur le revenu.

Pour ce faire, le nouvel acquéreur doit s’engager à réaliser une opération de démolition ou de reconstruction de bâtiments d’habitation collectifs d’un certain gabarit dans les quatre ans.

  • Qu’en est-il de l’immobilier d’entreprise ?

  • Vente de locaux professionnels

Dans le cadre de la vente de locaux à usage de bureaux, commercial ou industriel en zone très tendue, la plus-value réalisée par une personne morale qui est soumise à l’impôt sur les sociétés peut faire l’objet d’une réduction de 19%.

Afin de bénéficier de ce taux réduit, les locaux doivent être vendus à toute personne morale qui s’engage à les transformer en logements dans un délai de quatre ans.

Ce taux réduit s‘applique pour une vente réalisée jusqu’au 31 décembre 2022.

Ce dispositif concerne également la vente d’un terrain à bâtir.

  • Opération de crédit-bail

La loi de finances 2021 a apporté une modification en ce qui concerne les opérations de crédit-bail.

En effet, il est dorénavant possible d’étaler la plus-value de cession d’un immeuble dans le cadre d’une opération de cession bail.

Ce dispositif a été temporairement rétabli par la loi de finances 2021. Ce dispositif peut également s’appliquer à un immeuble dès lors que sa cession est réalisée avant le 30 juin 2023. Cette éventualité est néanmoins subordonnée à une condition : il est nécessaire que l’immeuble soit affecté par le crédit-preneur à son activité commerciale, agricole, industrielle, artisanale ou libérale.

Maître Camps - Avocat à Nice

Droit immobilier

21.08.2021

Si vous êtes propriétaire d’un terrain qui ne dispose d’aucun accès propre sur la voie publique, il vous est possible de revendiquer le bénéfice d’une servitude légale de passage sur le terrain de l’un de vos voisins.

En effet, conformément à l’article 682 du Code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui ne dispose d’aucune issue sur la voie publique est en droit de réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds.

  • Quelles sont les conditions pour revendiquer une servitude ?

D’abord, à l’occasion d’un arrêt de 2020, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a admis que lorsqu’un terrain ne dispose d’aucune issue sur la voie publique, il est possible pour le propriétaire de revendiquer la servitude (Cass, 3e civ. 12.11.2020 n°19-18.269).

Ensuite, lorsqu’un terrain dispose d’une issue insuffisante sur la voie publique, il est également possible pour le propriétaire de revendiquer la servitude.

En revanche, si la desserte existante permet une utilisation normale du fonds, l’issue n’est alors pas considérée comme insuffisante et le propriétaire ne sera pas en droit de revendiquer la servitude.

À ce titre, à l’occasion d’un arrêt de 2020, la Cour de cassation a affirmé que lorsque l’accès au fonds concerné par un véhicule automobile est possible, l’issue n’est pas considérée comme insuffisante (Cass, 3e civ. 09.07.2020 n°19-14.081).

En effet, dans ce cas, la desserte existante permet une utilisation normale du fonds. Par conséquent, le propriétaire n’est pas en droit de revendiquer la servitude.

Enfin, en présence d’un obstacle juridique à l’accès à la voie publique, un propriétaire peut également revendiquer la servitude.

  • Quelles sont les limites à la revendication de servitude ?

Tout propriétaire ne peut cependant pas revendiquer une servitude. En effet, cette revendication est subordonnée à des limites afin d’éviter tout abus de la part des usagers.

Parmi ces limites, en voici quelques-unes.

D’une part, suivant un arrêt de 2020, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a affirmé qu’ « un fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique n’est pas enclavé tant que cette tolérance est maintenue » (Cass, 3e civ. 17.09.2020 n°19-17.729).

D’autre part, à l’occasion d’un arrêt rendu en 2020, la Cour de cassation a soutenu qu’un propriétaire ne peut pas revendiquer une servitude si l’enclave résulte de sa propre volonté (Cass, 3e civ. 24.09.2020 n°19-22.387).

De surcroît, conformément à l’article 684 du Code civil, si la division volontaire d’un fonds a abouti à une enclave, alors en principe la servitude ne peut être demandée que pour les terrains issus de la division.

A ce principe existe une exception. En effet, dès lors qu’un passage suffisant ne peut pas être établi sur l’un de ces terrains, il sera alors possible de demander la servitude, comme l’a rappelé la Cour de cassation à l’occasion d’un arrêt de 2020 (Cass, 3e civ. 12.11.2020 n°19-21.558).

Maître Camps - Avocat à Nice

Droit civil

25.11.2019

Dans cette affaire, une banque avait conclu deux contrats de crédit bail avec une société, pour lesquels une personne physique s’était portée caution.

Par la suite, la société a été mise en liquidation judiciaire et la banque avait actionné en paiement la caution, cette dernière a invoqué la nullité de l’acte de cautionnement pour absence de date.

La Cour d’appel de Douai a fait droit à la demande de la caution, considérant que si la date de l’engagement de la caution n’est pas une mention prescrite à peine de nullité, il n’en demeure pas moins que celle-ci a une incidence sur le point de départ de la durée déterminée de l’engagement qui doit quant à elle, être impérativement précisée dans la mention manuscrite. Qu’aucune des clauses des actes de cautionnement ne précise ce point de départ ni n’indique qu’il correspondrait à la date d’exécution du contrat cautionné.

Statuant sur le pourvoi en cassation de la banque, la Haute juridiction censure la Cour d’appel au visa des articles 2292 du code civil et L. 341-2 du code de la consommation (dans sa rédaction antérieure, à celle issue de l’ordonnance du 14 mars 2016), elle estime que l’absence de date sur l’acte de cautionnement ou dans la mention manuscrite n’est pas une cause de nullité de cet acte.

Par cette décision la Cour de cassation fait une application stricte des dispositions relatives au cautionnement prescrites par la loi, et suit sa jurisprudence antérieure concernant l’indifférence de l’absence de date sur la validité de l’acte de cautionnement.

Com. 15 mai 2019, n°17-28.875

Maître Camps - Avocat à Nice

Droit civil

22.11.2019

En l’espèce, une banque avait consenti un prêt professionnel à une société pour un montant de 100 000€. Le gérant et ses beaux parents (M. Et Mme X.) s’étant portés cautions en garantie de ce prêt par des actes séparés.

Un an après la société se retrouve en défaut de paiement des échéances du prêt, et est placée en liquidation judiciaire.

Par une condamnation en justice, les cautions sont chargées de rembourser la banque.

Suite à cela, un accord est trouvé entre les cautions, la banque, et le père du gérant, ce dernier s’engageant à régler à la banque la somme de 50 000 € par un protocole d’accord transactionnel.

Par la suite, le père du gérant assigne M et Mme. X en remboursement de la somme de 25 000 € chacun sur le fondement de la gestion d’affaire.

La Cour d’appel fait droit à sa demande et condamne les beaux parents au remboursement des sommes réclamées.

Elle retient notamment l’engagement pris par le père du gérant alors même qu’il n’était pas tenu de s’immiscer dans le différend opposant les cautions et la banque et de procéder au paiement.

Ce qui de surcroit a été utile aux cautions en permettant l’arrêt du cours des intérêts et la diminution de leur dette.

La Cour de cassation censure la décision rendue par la Cour d’appel, elle rappelle premièrement « que la gestion d’affaires, qui implique l’intention du gérant d’agir pour le compte et dans l’intérêt du maître de l’affaire, est incompatible avec l’exécution d’une obligation contractuelle »

Elle considère en effet, que le paiement fait par le père du gérant en diminution de la dette résulte du protocole d’accord signés avec les parties et la banque, celui ci résulte donc de l’exécution d’un contrat.

Cet arrêt vient rappeler la distinction fondamentale qui existe entre les contrats et les quasi-contrats.

Ainsi, suivant sa position habituelle, la Haute juridiction considère que l’intervention certes altruiste du père du gérant ne relève pas du régime de la gestion d’affaire.

Ce dernier suppose en effet que le gestionnaire de l’affaire ne soit pas tenu de s’exécuter d’une quelconque manière ( selon les dispositions de l’ancien article 1372 du Code civil, devenu art. 1301 depuis le 1er octobre 2016).

Civ. 1re, 15 mai 2019, n° 18-15.379

Maître Camps - Avocat à Nice Droit civil,

Droit immobilier

21.11.2019

Il est possible qu’après quelque querelle entre voisins, vous soyez tentés d’installer des caméras de surveillance devant votre domicile. Attention : l’article 9 du Code civil garantie le respect de la vie privée de chacun. Vous pourriez donc être condamné à démonter l’installation, mais aussi à verser des dommages-intérêts aux voisins, ou à quiconque se prévaudrait d’une atteinte à sa vie privée.

Néanmoins, rien n’interdit d’installer des caméras afin de sécuriser son domicile. Une seule condition est requise : filmer uniquement l’intérieur de sa propriété. La caméra ne devra enregistrer ni la rue, ni les passants.

Il est tentant d’installer de simples caméras factices, dans un but purement dissuasif. Malheureusement, elles aussi sont interdites. En effet, même si elles ne sont reliées à aucun système d’enregistrement, le simple fait de faire croire à une personne qu’on le filme peut lui causer un préjudice.

Les caméras installées à l’intérieur de la maison font également l’objet de plusieurs conditions. Vous devrez veiller au respect de la vie privée des habitants. Il est possible de filmer l’entrée de la maison ou une pièce importante (une cave à vin par exemple), tant que vous prévenez de la présence du dispositif et que personne ne s’y oppose. Alors, le consentement sera présumé.

Il est en revanche interdit de poser des micros, mouchards, à l’insu des habitants ou de toute autre personne séjournant chez vous. Cela relève du droit pénal, vous risquez alors 1 an de prison et 45 000€ d’amende, en cas d’atteinte à l’intimité de la vie privée d’une personne en fixant ou en enregistrant son image dans un lieu privé sans son consentement.

Maître Camps - Avocat à Nice

Droit immobilier

19.11.2019

Dans cette affaire, la copropriétaire d’un lot, dont l’appartement est situé au premier étage d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la clause du règlement de copropriété relative aux charges d’ascenseur. Qui prévoyait que ces charges seraient réparties à parts égales entre les copropriétaires.


La Cour d’appel n’a pas fait droit à sa demande en annulation de la clause.

Elle considérait notamment qu’il était précisé dans la clause litigieuse les motifs pour lesquels il avait été décidé que les charges seraient réparties à parts égales. Néanmoins la Cour avait procédé à une nouvelle répartition des charges d’ascenseur.

La Cour de cassation censure la décision des juges du fond.

Elle estime tout d’abord qu’est « contraire au critère d’utilité une répartition par parts égales des charges d’ascenseur entre des lots situés à des étages différents » en violation de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle censure également la nouvelle répartition des charges faite par la Cour d’appel sans annulation de la clause de répartition des charges, en effet, la Cour « ne pouvait procéder à cette nouvelle répartition sans réputer non écrite la clause du règlement relative à la répartition de ces charges »

Par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle sa position constante en la matière et applique les règles fondamentales du régime de la copropriété.

Elle souligne l’importance du critère de l’utilité concernant les charges spéciales, qui doivent être réparties en fonction de l’utilité de l’élément concerné pour les propriétaires, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. »

Et vient préciser que l’étage auquel se situe l’appartement (compris dans le lot) du copropriétaire est un élément essentiel dans le calcul des charges afférentes à l’ascenseur.

Enfin elle fait un

Civ 3ème 9 mai 2019 n°18-17.334

Maître Camps - Avocat à Nice

Droit immobilier

15.11.2019

La société titulaire d’un bail sur un immeuble à usage commercial et d’habitation a assigné son bailleur dans le but de faire réaliser des travaux sur l’immeuble afin d’obtenir la délivrance conforme du bien loué.

Le Tribunal avait en première instance condamné le bailleur à réaliser les travaux nécessaires.

En appel, le locataire a demandé la condamnation in solidum de l’ancien bailleur et de l’acquéreur du bien, l’immeuble donné à bail ayant été vendu aux enchères par un jugement d’adjudication.

La Cour d’appel a fait droit à la demande du locataire, considérant que l’acquéreur de l’immeuble était tenu depuis son acquisition d’une obligation de réaliser les travaux pour le locataire.

La Cour de cassation a suivi le raisonnement des juges du fond et a rejeté le pourvoi de l’acquéreur.

Elle retient que l’acquéreur du bien était « depuis son acquisition, tenu d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, et ne s’en était pas acquitté »

Dans cet arrêt, la Cour de cassation démontre l’importance accordée au respect de l’obligation de délivrance conforme.

Elle rappelle que l’ancien bailleur n’est pas libéré de son obligation de financement des travaux qui étaient à sa charge alors qu’il était encore propriétaire.

En prononçant la condamnation in solidum, elle vient préciser que malgré l’adjudication met à la charge de l’acquéreur du bail, aussi bien le contrat de bail que les frais afférents.

Cass Civ 3ème, 21 février 2019 n°18-11.553

Maître Camps - Avocat à Nice

Droit de la consommation

11.11.2019

Dans cette affaire, à la suite de plusieurs plaintes adressés à la Direction générale de de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), la société de recouvrement et son président M.X ont été poursuivis devant le tribunal correctionnel pour avoir commis une pratique commerciale trompeuse reposant sur reposant sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur portant sur le prix ou le mode de calcul du prix du montant total de la somme à recouvrer, et ses conditions de paiement.

Ils avaient dans le cadre de leur activité de recouvrement de créances auprès des débiteurs demandait le paiement de frais supplémentaires qui ne devaient pas être mis à la charge du débiteur. En effet, les frais de recouvrement doivent rester à la charge du créancier, tant que celui-ci ne fait pas état d’une condamnation judiciaire de son débiteur.

L’agence de recouvrement utilisait notamment des mises en demeure écrites et en faisant référence à des citations de textes normatifs pour feindre d’une prétendue légitimité.

La Cour d’appel avait confirmé la relaxe des prévenus prononcée par le Tribunal.

Elle avait notamment retenu que la société de recouvrement ne pouvait pas être regardée comme ayant une activité commerciale à l’égard des débiteurs, puisqu’aucune relation commerciale n’est établie entre eux et la société de recouvrement.

Les juges en ont de ce fait déduit que les débiteurs ne pouvaient pas être considérés comme des consommateurs.

La Cour de cassation vient casser en son entier l’arrêt rendu par la Cour d’appel, elle vient rappeler l’interprétation qui doit être faite de la notion de pratique commerciale par les juridictions nationales des Etats membres, en conformité avec la jurisprudence européenne (CJUE, 20 juillet 2017, « Gelvora » UAB, A . C-357/16) relative à la directive 2005/29/CE du Parlement européen et du Conseil du 11 mai 2005.

Elle considère alors que la notion « s’applique à toute mesure prise en relation non seulement avec la conclusion d’un contrat mais aussi avec l’exécution de celui-ci, notamment aux mesures prises en vue d’obtenir le paiement d’un produit »

Par cet arrêt, la Haute juridiction donne une conception large de la notion de pratique commerciale à l’image de l’interprétation donnée au niveau européen.

Elle peut ainsi être retenue en l’absence de relation contractuelle entre le professionnel et le consommateur. Les conséquences sur le consentement du consommateur et la pratique litigieuse du professionnel suffisent à retenir la qualification de pratique commerciale trompeuse.

Crim 19 mars 2019 n°17-87.534

Maître Camps - Avocat à Nice Droit de la famille,

Droit des sociétés

05.11.2019

Dans cette affaire, la Cour de Cassation précise que le dessaisissement ne concerne que l’administration et la disposition des biens du débiteur, ce dernier a la qualité d’intenter seul une action en divorce ou y défendre car il s’agit d’une action attachée à sa personne, ce qui inclut la fixation de la prestation compensatoire mise à sa charge, sans préjudice de l’exercice par le liquidateur, qui entend rendre inopposable à la procédure collective l’abandon en pleine propriété d’un bien propre appartenant au débiteur décidé par le juge du divorce à titre de prestation compensatoire, d’une tierce opposition contre cette disposition du jugement de divorce.

Cette solution de la chambre commerciale est inédite dans la relation entre le droit des procédures collectives et le droit du divorce.

La Cour de Cassation retient que lorsque le divorce du débiteur est prononcé pendant la liquidation judiciaire, la condamnation du débiteur au paiement d’une prestation compensatoire n’est inopposable à la procédure collective que si le liquidateur fait une tierce opposition contre la disposition du jugement de divorce.

Elle montre la difficile articulation entre le droit de divorcer et le dessaisissement du débiteur en liquidation judiciaire.

Le débiteur n’a en effet pas besoin d’obtenir l’autorisation du liquidateur pour engager une procédure de divorce puisqu’il s’agit d’une action attachée à sa personne.

En revanche les conséquences patrimoniales du divorce intéressent la procédure collective, et doivent en principe être inopposables à la procédure si le liquidateur n’a pas été mis en cause.

Jusqu’alors, la chambre commerciale considérait comme inopposable à la procédure l’acte accompli en l’absence de mise en cause du liquidateur.

Dans le cas d’espèce, la Cour réduit fortement l’action du liquidateur qui est contraint de faire tierce opposition afin de rendre inopposable à la procédure l’octroi de la prestation compensatoire.

Une solution favorable à l’ex conjoint, mais qui vient fragiliser la défense des intérêts des créanciers, dont le liquidateur est le garant.

Com 16 janvier 2019 n° 17-16.334



Maître Camps - Avocat à Nice

Droit immobilier

30.08.2021

La loi de finances pour 2021 (LF 2021) apporte diverses modifications en ce qui concerne les règles applicables à la taxation des plus-values accomplies lors de certaines opérations immobilières.

Ces mesures fiscales favorables diffèrent selon le type de plus-values.

  • Qu’en est-il de l’immobilier résidentiel ?

L’exonération des impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux au titre de la plus-value réalisée lors de la cession d’un droit de surélévation d’un immeuble est prolongée jusqu’au 31 décembre 2022.

Pour ce faire, le cessionnaire doit s’engager à réaliser exclusivement des logements dans un délai de quatre ans.

La loi de finance pour 2021 est venue apporter des modifications au dispositif d’exonération des impôts sur le revenu et de prélèvements au titre de la plus-value réalisée lors de la vente d’un immeuble au profit de certains opérateurs. Désormais, cette exonération s’applique pour une vente réalisée depuis le 1er janvier 2021 ou réalisée d’ici le 31 décembre 2022 à condition qu’un avant-contrat ait été signé avant le 31 décembre 2020.

Lors d’une vente réalisée dans le cadre d’une Grande opération d’urbanisme (GOU) ou d’une Opération de revitalisation de territoire (ORT), le vendeur peut bénéficier d’un abattement de 70% en ce qui concerne l’impôt sur le revenu.

Pour ce faire, le nouvel acquéreur doit s’engager à réaliser une opération de démolition ou de reconstruction de bâtiments d’habitation collectifs d’un certain gabarit dans les quatre ans.

  • Qu’en est-il de l’immobilier d’entreprise ?

  • Vente de locaux professionnels

Dans le cadre de la vente de locaux à usage de bureaux, commercial ou industriel en zone très tendue, la plus-value réalisée par une personne morale qui est soumise à l’impôt sur les sociétés peut faire l’objet d’une réduction de 19%.

Afin de bénéficier de ce taux réduit, les locaux doivent être vendus à toute personne morale qui s’engage à les transformer en logements dans un délai de quatre ans.

Ce taux réduit s‘applique pour une vente réalisée jusqu’au 31 décembre 2022.

Ce dispositif concerne également la vente d’un terrain à bâtir.

  • Opération de crédit-bail

La loi de finances 2021 a apporté une modification en ce qui concerne les opérations de crédit-bail.

En effet, il est dorénavant possible d’étaler la plus-value de cession d’un immeuble dans le cadre d’une opération de cession bail.

Ce dispositif a été temporairement rétabli par la loi de finances 2021. Ce dispositif peut également s’appliquer à un immeuble dès lors que sa cession est réalisée avant le 30 juin 2023. Cette éventualité est néanmoins subordonnée à une condition : il est nécessaire que l’immeuble soit affecté par le crédit-preneur à son activité commerciale, agricole, industrielle, artisanale ou libérale.

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Droit immobilier

21.08.2021

Si vous êtes propriétaire d’un terrain qui ne dispose d’aucun accès propre sur la voie publique, il vous est possible de revendiquer le bénéfice d’une servitude légale de passage sur le terrain de l’un de vos voisins.

En effet, conformément à l’article 682 du Code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui ne dispose d’aucune issue sur la voie publique est en droit de réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds.

  • Quelles sont les conditions pour revendiquer une servitude ?

D’abord, à l’occasion d’un arrêt de 2020, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a admis que lorsqu’un terrain ne dispose d’aucune issue sur la voie publique, il est possible pour le propriétaire de revendiquer la servitude (Cass, 3e civ. 12.11.2020 n°19-18.269).

Ensuite, lorsqu’un terrain dispose d’une issue insuffisante sur la voie publique, il est également possible pour le propriétaire de revendiquer la servitude.

En revanche, si la desserte existante permet une utilisation normale du fonds, l’issue n’est alors pas considérée comme insuffisante et le propriétaire ne sera pas en droit de revendiquer la servitude.

À ce titre, à l’occasion d’un arrêt de 2020, la Cour de cassation a affirmé que lorsque l’accès au fonds concerné par un véhicule automobile est possible, l’issue n’est pas considérée comme insuffisante (Cass, 3e civ. 09.07.2020 n°19-14.081).

En effet, dans ce cas, la desserte existante permet une utilisation normale du fonds. Par conséquent, le propriétaire n’est pas en droit de revendiquer la servitude.

Enfin, en présence d’un obstacle juridique à l’accès à la voie publique, un propriétaire peut également revendiquer la servitude.

  • Quelles sont les limites à la revendication de servitude ?

Tout propriétaire ne peut cependant pas revendiquer une servitude. En effet, cette revendication est subordonnée à des limites afin d’éviter tout abus de la part des usagers.

Parmi ces limites, en voici quelques-unes.

D’une part, suivant un arrêt de 2020, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a affirmé qu’ « un fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique n’est pas enclavé tant que cette tolérance est maintenue » (Cass, 3e civ. 17.09.2020 n°19-17.729).

D’autre part, à l’occasion d’un arrêt rendu en 2020, la Cour de cassation a soutenu qu’un propriétaire ne peut pas revendiquer une servitude si l’enclave résulte de sa propre volonté (Cass, 3e civ. 24.09.2020 n°19-22.387).

De surcroît, conformément à l’article 684 du Code civil, si la division volontaire d’un fonds a abouti à une enclave, alors en principe la servitude ne peut être demandée que pour les terrains issus de la division.

A ce principe existe une exception. En effet, dès lors qu’un passage suffisant ne peut pas être établi sur l’un de ces terrains, il sera alors possible de demander la servitude, comme l’a rappelé la Cour de cassation à l’occasion d’un arrêt de 2020 (Cass, 3e civ. 12.11.2020 n°19-21.558).

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Droit civil

25.11.2019

Dans cette affaire, une banque avait conclu deux contrats de crédit bail avec une société, pour lesquels une personne physique s’était portée caution.

Par la suite, la société a été mise en liquidation judiciaire et la banque avait actionné en paiement la caution, cette dernière a invoqué la nullité de l’acte de cautionnement pour absence de date.

La Cour d’appel de Douai a fait droit à la demande de la caution, considérant que si la date de l’engagement de la caution n’est pas une mention prescrite à peine de nullité, il n’en demeure pas moins que celle-ci a une incidence sur le point de départ de la durée déterminée de l’engagement qui doit quant à elle, être impérativement précisée dans la mention manuscrite. Qu’aucune des clauses des actes de cautionnement ne précise ce point de départ ni n’indique qu’il correspondrait à la date d’exécution du contrat cautionné.

Statuant sur le pourvoi en cassation de la banque, la Haute juridiction censure la Cour d’appel au visa des articles 2292 du code civil et L. 341-2 du code de la consommation (dans sa rédaction antérieure, à celle issue de l’ordonnance du 14 mars 2016), elle estime que l’absence de date sur l’acte de cautionnement ou dans la mention manuscrite n’est pas une cause de nullité de cet acte.

Par cette décision la Cour de cassation fait une application stricte des dispositions relatives au cautionnement prescrites par la loi, et suit sa jurisprudence antérieure concernant l’indifférence de l’absence de date sur la validité de l’acte de cautionnement.

Com. 15 mai 2019, n°17-28.875

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Droit civil

22.11.2019

En l’espèce, une banque avait consenti un prêt professionnel à une société pour un montant de 100 000€. Le gérant et ses beaux parents (M. Et Mme X.) s’étant portés cautions en garantie de ce prêt par des actes séparés.

Un an après la société se retrouve en défaut de paiement des échéances du prêt, et est placée en liquidation judiciaire.

Par une condamnation en justice, les cautions sont chargées de rembourser la banque.

Suite à cela, un accord est trouvé entre les cautions, la banque, et le père du gérant, ce dernier s’engageant à régler à la banque la somme de 50 000 € par un protocole d’accord transactionnel.

Par la suite, le père du gérant assigne M et Mme. X en remboursement de la somme de 25 000 € chacun sur le fondement de la gestion d’affaire.

La Cour d’appel fait droit à sa demande et condamne les beaux parents au remboursement des sommes réclamées.

Elle retient notamment l’engagement pris par le père du gérant alors même qu’il n’était pas tenu de s’immiscer dans le différend opposant les cautions et la banque et de procéder au paiement.

Ce qui de surcroit a été utile aux cautions en permettant l’arrêt du cours des intérêts et la diminution de leur dette.

La Cour de cassation censure la décision rendue par la Cour d’appel, elle rappelle premièrement « que la gestion d’affaires, qui implique l’intention du gérant d’agir pour le compte et dans l’intérêt du maître de l’affaire, est incompatible avec l’exécution d’une obligation contractuelle »

Elle considère en effet, que le paiement fait par le père du gérant en diminution de la dette résulte du protocole d’accord signés avec les parties et la banque, celui ci résulte donc de l’exécution d’un contrat.

Cet arrêt vient rappeler la distinction fondamentale qui existe entre les contrats et les quasi-contrats.

Ainsi, suivant sa position habituelle, la Haute juridiction considère que l’intervention certes altruiste du père du gérant ne relève pas du régime de la gestion d’affaire.

Ce dernier suppose en effet que le gestionnaire de l’affaire ne soit pas tenu de s’exécuter d’une quelconque manière ( selon les dispositions de l’ancien article 1372 du Code civil, devenu art. 1301 depuis le 1er octobre 2016).

Civ. 1re, 15 mai 2019, n° 18-15.379

Maître Camps - Avocat à Nice Droit civil,

Droit immobilier

21.11.2019

Il est possible qu’après quelque querelle entre voisins, vous soyez tentés d’installer des caméras de surveillance devant votre domicile. Attention : l’article 9 du Code civil garantie le respect de la vie privée de chacun. Vous pourriez donc être condamné à démonter l’installation, mais aussi à verser des dommages-intérêts aux voisins, ou à quiconque se prévaudrait d’une atteinte à sa vie privée.

Néanmoins, rien n’interdit d’installer des caméras afin de sécuriser son domicile. Une seule condition est requise : filmer uniquement l’intérieur de sa propriété. La caméra ne devra enregistrer ni la rue, ni les passants.

Il est tentant d’installer de simples caméras factices, dans un but purement dissuasif. Malheureusement, elles aussi sont interdites. En effet, même si elles ne sont reliées à aucun système d’enregistrement, le simple fait de faire croire à une personne qu’on le filme peut lui causer un préjudice.

Les caméras installées à l’intérieur de la maison font également l’objet de plusieurs conditions. Vous devrez veiller au respect de la vie privée des habitants. Il est possible de filmer l’entrée de la maison ou une pièce importante (une cave à vin par exemple), tant que vous prévenez de la présence du dispositif et que personne ne s’y oppose. Alors, le consentement sera présumé.

Il est en revanche interdit de poser des micros, mouchards, à l’insu des habitants ou de toute autre personne séjournant chez vous. Cela relève du droit pénal, vous risquez alors 1 an de prison et 45 000€ d’amende, en cas d’atteinte à l’intimité de la vie privée d’une personne en fixant ou en enregistrant son image dans un lieu privé sans son consentement.

Maître Camps - Avocat à Nice

Droit immobilier

19.11.2019

Dans cette affaire, la copropriétaire d’un lot, dont l’appartement est situé au premier étage d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la clause du règlement de copropriété relative aux charges d’ascenseur. Qui prévoyait que ces charges seraient réparties à parts égales entre les copropriétaires.


La Cour d’appel n’a pas fait droit à sa demande en annulation de la clause.

Elle considérait notamment qu’il était précisé dans la clause litigieuse les motifs pour lesquels il avait été décidé que les charges seraient réparties à parts égales. Néanmoins la Cour avait procédé à une nouvelle répartition des charges d’ascenseur.

La Cour de cassation censure la décision des juges du fond.

Elle estime tout d’abord qu’est « contraire au critère d’utilité une répartition par parts égales des charges d’ascenseur entre des lots situés à des étages différents » en violation de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle censure également la nouvelle répartition des charges faite par la Cour d’appel sans annulation de la clause de répartition des charges, en effet, la Cour « ne pouvait procéder à cette nouvelle répartition sans réputer non écrite la clause du règlement relative à la répartition de ces charges »

Par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle sa position constante en la matière et applique les règles fondamentales du régime de la copropriété.

Elle souligne l’importance du critère de l’utilité concernant les charges spéciales, qui doivent être réparties en fonction de l’utilité de l’élément concerné pour les propriétaires, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. »

Et vient préciser que l’étage auquel se situe l’appartement (compris dans le lot) du copropriétaire est un élément essentiel dans le calcul des charges afférentes à l’ascenseur.

Enfin elle fait un

Civ 3ème 9 mai 2019 n°18-17.334

Maître Camps - Avocat à Nice

Droit immobilier

15.11.2019

La société titulaire d’un bail sur un immeuble à usage commercial et d’habitation a assigné son bailleur dans le but de faire réaliser des travaux sur l’immeuble afin d’obtenir la délivrance conforme du bien loué.

Le Tribunal avait en première instance condamné le bailleur à réaliser les travaux nécessaires.

En appel, le locataire a demandé la condamnation in solidum de l’ancien bailleur et de l’acquéreur du bien, l’immeuble donné à bail ayant été vendu aux enchères par un jugement d’adjudication.

La Cour d’appel a fait droit à la demande du locataire, considérant que l’acquéreur de l’immeuble était tenu depuis son acquisition d’une obligation de réaliser les travaux pour le locataire.

La Cour de cassation a suivi le raisonnement des juges du fond et a rejeté le pourvoi de l’acquéreur.

Elle retient que l’acquéreur du bien était « depuis son acquisition, tenu d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, et ne s’en était pas acquitté »

Dans cet arrêt, la Cour de cassation démontre l’importance accordée au respect de l’obligation de délivrance conforme.

Elle rappelle que l’ancien bailleur n’est pas libéré de son obligation de financement des travaux qui étaient à sa charge alors qu’il était encore propriétaire.

En prononçant la condamnation in solidum, elle vient préciser que malgré l’adjudication met à la charge de l’acquéreur du bail, aussi bien le contrat de bail que les frais afférents.

Cass Civ 3ème, 21 février 2019 n°18-11.553

Maître Camps - Avocat à Nice

Droit de la consommation

11.11.2019

Dans cette affaire, à la suite de plusieurs plaintes adressés à la Direction générale de de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), la société de recouvrement et son président M.X ont été poursuivis devant le tribunal correctionnel pour avoir commis une pratique commerciale trompeuse reposant sur reposant sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur portant sur le prix ou le mode de calcul du prix du montant total de la somme à recouvrer, et ses conditions de paiement.

Ils avaient dans le cadre de leur activité de recouvrement de créances auprès des débiteurs demandait le paiement de frais supplémentaires qui ne devaient pas être mis à la charge du débiteur. En effet, les frais de recouvrement doivent rester à la charge du créancier, tant que celui-ci ne fait pas état d’une condamnation judiciaire de son débiteur.

L’agence de recouvrement utilisait notamment des mises en demeure écrites et en faisant référence à des citations de textes normatifs pour feindre d’une prétendue légitimité.

La Cour d’appel avait confirmé la relaxe des prévenus prononcée par le Tribunal.

Elle avait notamment retenu que la société de recouvrement ne pouvait pas être regardée comme ayant une activité commerciale à l’égard des débiteurs, puisqu’aucune relation commerciale n’est établie entre eux et la société de recouvrement.

Les juges en ont de ce fait déduit que les débiteurs ne pouvaient pas être considérés comme des consommateurs.

La Cour de cassation vient casser en son entier l’arrêt rendu par la Cour d’appel, elle vient rappeler l’interprétation qui doit être faite de la notion de pratique commerciale par les juridictions nationales des Etats membres, en conformité avec la jurisprudence européenne (CJUE, 20 juillet 2017, « Gelvora » UAB, A . C-357/16) relative à la directive 2005/29/CE du Parlement européen et du Conseil du 11 mai 2005.

Elle considère alors que la notion « s’applique à toute mesure prise en relation non seulement avec la conclusion d’un contrat mais aussi avec l’exécution de celui-ci, notamment aux mesures prises en vue d’obtenir le paiement d’un produit »

Par cet arrêt, la Haute juridiction donne une conception large de la notion de pratique commerciale à l’image de l’interprétation donnée au niveau européen.

Elle peut ainsi être retenue en l’absence de relation contractuelle entre le professionnel et le consommateur. Les conséquences sur le consentement du consommateur et la pratique litigieuse du professionnel suffisent à retenir la qualification de pratique commerciale trompeuse.

Crim 19 mars 2019 n°17-87.534

Maître Camps - Avocat à Nice Droit de la famille,

Droit des sociétés

05.11.2019

Dans cette affaire, la Cour de Cassation précise que le dessaisissement ne concerne que l’administration et la disposition des biens du débiteur, ce dernier a la qualité d’intenter seul une action en divorce ou y défendre car il s’agit d’une action attachée à sa personne, ce qui inclut la fixation de la prestation compensatoire mise à sa charge, sans préjudice de l’exercice par le liquidateur, qui entend rendre inopposable à la procédure collective l’abandon en pleine propriété d’un bien propre appartenant au débiteur décidé par le juge du divorce à titre de prestation compensatoire, d’une tierce opposition contre cette disposition du jugement de divorce.

Cette solution de la chambre commerciale est inédite dans la relation entre le droit des procédures collectives et le droit du divorce.

La Cour de Cassation retient que lorsque le divorce du débiteur est prononcé pendant la liquidation judiciaire, la condamnation du débiteur au paiement d’une prestation compensatoire n’est inopposable à la procédure collective que si le liquidateur fait une tierce opposition contre la disposition du jugement de divorce.

Elle montre la difficile articulation entre le droit de divorcer et le dessaisissement du débiteur en liquidation judiciaire.

Le débiteur n’a en effet pas besoin d’obtenir l’autorisation du liquidateur pour engager une procédure de divorce puisqu’il s’agit d’une action attachée à sa personne.

En revanche les conséquences patrimoniales du divorce intéressent la procédure collective, et doivent en principe être inopposables à la procédure si le liquidateur n’a pas été mis en cause.

Jusqu’alors, la chambre commerciale considérait comme inopposable à la procédure l’acte accompli en l’absence de mise en cause du liquidateur.

Dans le cas d’espèce, la Cour réduit fortement l’action du liquidateur qui est contraint de faire tierce opposition afin de rendre inopposable à la procédure l’octroi de la prestation compensatoire.

Une solution favorable à l’ex conjoint, mais qui vient fragiliser la défense des intérêts des créanciers, dont le liquidateur est le garant.

Com 16 janvier 2019 n° 17-16.334